samedi 24 février 2024

 

 

À l'initiative du préfet Yves Séguy, les assises départementales du logement se sont tenues vendredi matin dans les locaux de l'OPAC à Mâcon. Des assises qui ont débuté par l'évocation de la récente note d'alerte de l'USH faisant état du contexte économique et des contraintes qui pèsent sur les bailleurs sociaux. Compte rendu de la 1ère table ronde : la production de logements sociaux.

Augmentation des coût des matériaux de construction et de rénovation, augmentation du taux du livret A qui accentue la dette, des loyers décorrélés de l'inflation qui rend plus difficile l'équilibre des comptes des bailleurs et provoque des abandons d'opérations. L'attente est donc à davantage de souplesse et à un zonage des loyers à réviser, celui en vigueur datant de 2005.

 

L'action de l'Etat va se traduire à travers les contrats territoriaux pour le logement, qui seront quadripartites (Etat, Intercommunalité, bailleurs sociaux et Action logement), basés sur le volontariat, et devront répondre à quatre objectifs : produire du logement social et du locatif intermédiaire ; rénover le parc existant ; répondre à la mobilité résidentielle (facilité le parcours du résident) ; déployer des personnels de proximité dans les quartiers (type concierges).

Le locatif intermédiaire devra être, pour une part, inclusif, intergénérationnel et étudiant.

L'Etat y engage 1,2 milliard d'euros sur trois ans, avec un maître-mot : la proximité.

 

Or, les temps s'annoncent en effet difficiles pour tout le monde compte tenu de l'état économique du pays qui se dégrade.

La Saône-et-Loire est encore relativement préservée mais il faut prévoir, anticiper, amorcer les virages. C'est dans cet optique les bailleurs sociaux, représentants d'intercommunalités et autres acteurs publics ou semi-public du logement étaient réunis vendredi matin à l'OPAC pour des tables rondes destinées a présenter les difficultés rencontrés pour garantir un logement décent à tous. Et comme toujours, la principal difficulté évoquée est celle du financement des programmes et, surtout, l'équilibre à trouver pour ne pas risquer d'arrêter les programmes de construction. Car la tendance est bien là, qui s'installe tout doucement. « Ce n'est pas dramatique » a rassuré la directrice de l'USH, ce vendredi matin, « mais attention quand même, il faut agir. »

À leur tour, les représentants des offices publics de l'habitat que sont l'OPAC et MÂCONhabitat, à savoir Lionel Duparay, président de l'OPAC, et Karen Clivio-Fontany, directrice générale, ont prévenu : l'autofinancement va devenir très difficile si l'Etat continue à se désengager.

 

Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu'en 2027 et le programme de rachat de logement par l'Etat va se poursuivre en 2024 a assuré le préfet en introduction. Par ailleurs, « le département dégage de l'activité grâce à la commande publique. Et nous sommes un département détendu en matière de logement. »

Détendu, voilà aussi qui a fait réagir les bailleurs et représentants d'intercommunalité pour dire au préfet que les réglementations sont (trop !) complexes et privent le territoire d'une éligibilité à des aides qui seraient pourtant nécessaires et salutaires. Un fait pointé par la représentante de la CUCM (communauté urbaine du Creusot-Montceau) : « Nous avons une bonne activité économique et nous devons être en mesure de proposer des logements de qualité à nos habitants, en particulier du logement intermédiaire. Or, nous n'y avons pas droit à cause d'un récent décret ! Quant au PTZ, c'est un vrai sujet... il est accessible seulement sur le neuf en zone tendue. Là aussi, il faut remettre les choses à l'endroit ! »

Propos éloquents également du président de l'OPAC qui a évoqué un parc locatif historique très bien entretenu, ce qui logiquement devrait être salué et encouragé, mais voilà... « nous n'avons pas été assez mauvais pour avoir droit à des aides ! Ce qui à l'arrivée nous met en difficulté. Nous sommes dans une logique de recomposition géographique du logement. Or, les démolitions, ça coute et ça ne rapporte rien. Nous risquons donc d'aller vers des arrêts d'exploitation. Si nous n'avons plus d'aides, il n'y aura plus de démolition ! Si rien n'est fait, il n'y aura plus d'investissement » a-t'il insisté. « Aujourd'hui, le seul axe sur lequel on peut équilibrer et qui intéresse encore le privé, c'est Mâcon-Chalon. Le rural pur ne sera jamais équilibré » a-t'il prévenu.

« L'Etat doit faire du logement social une priorité, sinon on y arrivera pas. Je rappelle qu'à l'OPAC, il nous manque 4 millions d'ARLS, ce qui représente 20 millions d'euros d'investissement ! Alors que le Sénat avait validé cette aide, elle a été retoquée par le 49.3 !...  »

Ses propos étaient confirmés par la directrice générale de MÂCONhabitat, qui soulignait la réduction des fonds propres de l'office et la difficulté grandissante à financer le neuf. Contexte économique et diminution des aides font que les perspectives ne sont pas bonnes.

Des propos quelque peu tempérés par la directrice d'Habellis (6 000 logements en Saône-et-Loire), du groupe Action Logement, organisme dédié à l'aide au logement des salariés, confirmant la dégradation des capacités d'autofinancement, à cause notamment de la hausse du taux du livret A, mais encourageant à « l’optimisation des bilans » pour équilibrer les comptes.

 

Les locataires représentés aussi

Dans l'assemblée, la représentante de la CNL a tempêté contre l'Etat : « Ça fait 40 ans que je suis administratrice à l'OPAC et je n'ai jamais vu ça ! Les difficultés, tout le monde les connaît. J'attentais de cette réunion des annonces, des bonnes nouvelles. Or, rien ! Toujours la rengaine du transfert de charge de l'Etat vers les autres. Alors qu'il y a besoin notamment de sécuriser ce qui doit être démoli, pour éviter les squattes. Comment se fait-il que le taux du livret A impacte les bailleurs ? Ce n'est pas normal, il faudrait déconnecter ça. »

 

Rodolphe Bretin

 

Chiffres clefs du logement social en Bourgogne-Franche-Comté

Note de synthèse de l'USH sur le logement social

 


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