lundi 24 juin 2019

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L’usufruit, qui est le droit de jouir d’un bien (utilisation) et d’en percevoir les revenus, nous l’avons vu le mois dernier, peut rendre d’immenses services en gestion et transmission de patrimoine, et correspond bien souvent aux attentes des parties.

Toutefois, avec la recomposition des familles et l’espérance de vie grandissante, il arrive des situations où les nus propriétaires, enfants de la première union du conjoint prédécédé, soient en conflit avec la belle-mère (plus rarement le beau-père) usufruitière à laquelle les tables de mortalité de l’INSEE promettent encore de longues années de vie.

Par ailleurs, l’utilisation de plus en plus fréquente de l’usufruit en immobilier d’entreprise donne un nouvel attrait aux règlements des conflits entre usufruitiers et nu-propriétaire.

Le droit propose des solutions soit amiables, soit avec l’intervention du juge, pour régler les problèmes générateurs de discordes.

Ces solutions vont de la mise en place de garanties qui dissuaderont l’usufruitier de dégrader le bien, jusqu’à la fin la plus conflictuelle qu’est la déchéance. Une solution intermédiaire permet de mettre fin à l’usufruit d’une façon qui peut présenter un intérêt pour les deux parties : la conversion.

Les garanties

L’usufruitier ne peut entrer en possession du bien sans avoir fait dresser un inventaire des meubles et un état des lieux des immeubles. Ces deux obligations permettent, à la fin de l’usufruit, de demander à l’usufruitier (ou souvent à sa succession) qu’il restitue la totalité des meubles soumis à son usufruit. Elles mettent aussi en évidence les éventuelles dégradations des immeubles.

De même, l’usufruitier devra fournir une caution ou une garantie équivalente comme une hypothèque. Cette caution devra régler le coût des dégradations commises par l’usufruitier.

Ces deux obligations sont souvent négligées en pratique. Elles seront pourtant fondamentales à l’heure où les enfants de l’usufruitier ne seront pas forcément les nus propriétaires ou bien si la société d’exploitation d’une entreprise, usufruitière de ces locaux est en cessation des paiements.

En cas d’inexistence ou d’insolvabilité des premiers, les seconds retrouveront un bien endommagé qu’ils devront rénover avec leur propre argent, si aucune garantie n’a été constituée.

D’où l’importance aussi de ne pas renoncer à ces obligations à la légère, dans une béatitude naïve de signature de succession, ou d’investissement enjoué. Le conseil du notaire devra être ici très pointu, sauf à engager sa responsabilité.

Les conversions de l’usufruit :

Si malgré toutes les précautions prises, les relations créées par le démembrement de propriété commencent à se dégrader, il vaut mieux mettre y mettre en demandant la conversion de l’usufruit : en rente ou en capital.

Conversion en en capital

La conversion en capital n’a lieu qu’avec le consentement unanime des intervenants. Si les parties sont toutes d’accord, l’usufruitier, à la place de son usufruit, se verra attribuer une somme d’argent ou un autre bien en pleine propriété, d’une valeur correspondant à celle de son usufruit.
L’accord des parties définira les modalités de la conversion.
Il faudra faire attention notamment à la valeur de l’usufruit : c’est la valeur économique de l’usufruit qui doit être retenue et non le barème fiscal simpliste de l’article 669 du Code Général des Impôts qui ne sert qu’à calculer l’impôt.
Si toutes les parties ne sont pas d’accord pour cette conversion en capital, la plus diligente pourra demander en justice la conversion en rente viagère.

Conversion en rente viagère

Cette conversion est de droit pour la plupart des biens. Et si l’une des parties ne veut y procéder, la plus diligente saisira le juge qui y fera droit.
Cependant, dans le cadre familial, la conversion de l’usufruit du logement du conjoint et des meubles le garnissant, ne peut être réalisée qu’avec l’accord de ce dernier.
L’usufruit sera converti en rente : le nu propriétaire paiera une somme d’argent à l’usufruitier pendant toute sa vie et en échange le nu propriétaire retrouvera la pleine propriété du bien. Il pourra en disposer ou l’occuper ou le louer, selon sa volonté.
C’est une excellente solution pour sortir d’un démembrement de propriété subi notamment quand le conjoint survivant est une jeune femme de l’âge des enfants. A défaut, ce sont les petits enfants qui récupèreront les biens.

Déchéance de l’usufruit :

Les conversions d’usufruit, même si elles sont réalisées par le juge, donne à l’usufruitier quelque chose en échange de l’usufruit : une somme d’argent, ou un bien, ou une rente.

Dans la déchéance, le juge vient sanctionner le comportement fautif d’un usufruitier : il sera privé de la jouissance du bien sans rien avoir en contrepartie.

Si l’usufruitier ne respecte pas la destination du bien (par exemple utilisation d’une maison pour exercer une activité commerciale) ou le dégrade fortement, ou n’entretient pas le bien pendant très longtemps entrainant ainsi un dommage très important au bien, le nu propriétaire pourra saisir le juge.

Le juge pourra prononcer la déchéance de l’usufruit.

Alors, l’usufruit prend fin. L’usufruitier doit restituer le bien et éventuellement payer une indemnisation au nu propriétaire pour les dégradations qu’il aurait commise. L’état des immeubles sera apprécié par comparaison avec l’état des lieux qui a dû être fait au début de l’usufruit.

Avant d’en arriver à ces extrémités il est préférable d’engager le dialogue en vue de parvenir à une issue favorable aux deux parties, afin que leurs relations restent riches et fraiches et commun un jus de fruit d’été !

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Cet article est proposé par

Maître C. FAVRE-TAYLAZ
SELARL FAMILLES TERRITOIRES & CONSEILS
Avocat au barreau de Mâcon – Ancien notaire
61 rue Rambuteau - 71000 Mâcon - Téléphone: 03 85 20 67 47
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