vendredi 19 avril 2019

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Le démembrement de propriété :

Etre propriétaire d’un bien (maison, appartement, terrain, argent, placement bancaire, véhicule…) signifie être titulaire de toutes les prérogatives, qu’une personne puisse exercer sur un bien.

Ces pouvoirs peuvent être dissociés. C’est ce que l’on appelle un démembrement du droit de propriété. L’usufruit est un exemple de démembrement.

L’usufruit :

Schématiquement, l'usufruitier possède deux types de prérogatives :

- le pouvoir d’utiliser le bien (son usage) : le droit de l’habiter si c’est une maison, de s’en servir ou même de le prêter.
- le pouvoir de retirer les fruits du bien : louer le bien et percevoir les loyers pour une maison ou des terres, ou bien le droit de récolter les fruits naturels pour une vigne ou un verger.


L’usufruit est un droit à durée déterminée : il prend fin soit à l’expiration de la durée prévue, soit à la mort de l’usufruitier. Si l’usufruitier est une société, la durée de l’usufruit ne pourra excéder 30 ans.
La grande limite aux prérogatives de l’usufruitier est la disposition du bien : l’usufruitier ne pourra pas aliéner le bien (c'est-à-dire le vendre, le donner, l’échanger, l’apporter à une société…) sans le consentement du nu propriétaire.

Le quasi usufruit :

Quand l’usufruit porte sur des sommes d’argent, les pouvoirs de l’usufruitier sont bien plus importants. Il a le pouvoir de se servir de l’argent, de le dépenser. On parle alors de QUASI USUFRUIT. C’est ce quasi usufruit qui permet aux enfants de laisser l’argent d’une succession, à la disposition de leur mère, après le décès du père.Toutefois l’argent devra être restitué au jour où le quasi usufruit prendra fin, d’où l’importance de constituer des garanties pour que le nu propriétaire soit sûr de retrouver son dû.

La nue propriété :

La nue propriété correspond aux prérogatives qu’il reste quand on a ôté les pouvoirs de l’usufruitier, c’est à dire peu de chose.Ce qui a fait dire à certains, qu’il était plus nu que propriétaire ! Le nu propriétaire pourra veiller à la conservation du bien, pourra s’assurer que l’usufruitier n’en fait pas un mauvais usage, qu’il n’abuse pas de ses prérogatives.Quand l’usufruit prend fin (souvent par le décès de l’usufruitier), il s’éteint. Le nu propriétaire devient alors plein propriétaire c'est-à-dire qu’il retrouve tous les pouvoirs d’un propriétaire sur un bien.

Rapports entre l’usufruitier et le nu propriétaire :

En début d'usufruit, l'usufruitier doit faire dresser un inventaire des meubles, un état (des lieux) des immeubles. Il doit fournir une caution. Le nu propriétaire peut dispenser l'usufruitier de ces obligations.
Le nu propriétaire comme l'usufruitier peut demander à ce que l'usufruit soit converti en rente viagère. Dans ce cas l’usufruitier n’aura plus aucun droit sur le bien et en échange le nu propriétaire lui versera une rente toute sa vie.
En cas de refus, le juge pourra accorder cette conversion.
L’usufruitier doit assurer l’entretien courant du bien. Il paie la taxe d’habitation (s’il occupe le bien) et la taxe foncière
Le nu propriétaire doit payer les grosses réparations telles que celles affectant les gros murs, les mûrs de soutènement, les voûtes, les poutres, les clôtures.Mais si les grosses réparations sont dues à un défaut d'entretien, c’est l'usufruitier qui sera tenu à leur paiement.

L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à exécuter son obligation de procéder aux grosses réparations. Par contre, le nu propriétaire peut obliger l'usufruitier à entretenir le bien. Si ses obligations ne sont pas remplies, le tribunal peut prononcer la déchéance de l'usufruit. L’usufruitier sera terminé et le nu propriétaire récupèrera le bien.

Le Code Civil s’étend très peu sur les rapports entre l’usufruitier et le nu propriétaire et il laisse toute sa place au contrat. C’est donc une convention soigneusement rédigée, après avoir écouté les désirs des parties, qui permettra à l’usufruitier et au nu propriétaire d'exercer leurs droits sans heurts. C’est cette convention qui permettra de prévoir les sources de litiges et qui clarifiera le rôle de chacun.

Cette convention voit son importance encore accrue en matière de quasi usufruit : elle encadrera les pouvoirs de l’usufruitier, elle prévoira des garanties pour que le nu propriétaire puisse récupérer l’argent à la fin du quasi usufruit.

En l’absence d’une convention sur mesure, les règles légales s’appliquent et le juge est là pour les interpréter.

Applications pratiques :

Parce qu’il permet à son titulaire de profiter d’une chose, sans pouvoir la vendre (sans pouvoir l’aliéner), et qu’il s’éteint au plus tard à son décès, l’usufruit permet de concilier des intérêts contradictoires. Correctement utilisé, il rend de grands services en organisation patrimoniale, en immobilier professionnel (en comptabilité et en fiscalité l’usufruit est amortissable) et en agriculture (substitut au bail dans certaines conditions).

Il permet au conjoint survivant de conserver son cadre de vie (résidence principale, véhicule, argent), tout en préservant les intérêts des enfants qui récupèreront le bien après le décès de leur deuxième parent.
Il permet de donner un bien, en profitant d’avantages fiscaux, tout en permettant aux donateurs de continuer à habiter dans le bien donné.
Il permet d’accroître les revenus d’une personne handicapée pendant sa vie, en lui faisant bénéficier de l’usufruit d’un bien loué, tout en transférant la nue propriété à ses frères et sœurs, qui pourront vendre le bien et en récupérer le prix, au décès de la personne handicapée.

L’usufruit peut aussi être appliqué à un contrat d’assurance vie (à sa clause bénéficiaire) et permet ainsi deux transmissions pour le prix (fiscal) d’une.

Mais mal appliqué, insuffisamment préparé, il est source d’un contentieux qui sera de plus en plus abondant avec l’augmentation de l’espérance de vie, les usufruitiers étant souvent des personnes âgées.

Ainsi que vaut un véhicule automobile qui était presque neuf au jour du début de l’usufruit et dont l’usufruitier décède après une utilisation de 12 années ? Si rien n’a été prévu il sera rendu en l’état aux nus propriétaires (souvent les enfants). Il est fort à parier qu’il ne vaudra plus grand-chose.

De même, si aucune garantie (caution ou autres) n’a été prise et que le quasi-usufruitier a utilisé l’argent qui était sur les comptes bancaires contre qui le nu propriétaire récupérera sa créance ? Le problème sera accru si parmi les nu propriétaires se trouvent des enfants d’un premier mariage qui n’étaient donc pas les enfants du quasi-usufruitier dépensier.

L’usufruit, comme le jus de fruit, préparé par un artisan avec des produits frais, étanche toutes les soifs, y compris patrimoniale, de la meilleur des façons. Mais fabriqué industriellement, dans des emballages pré-imprimés, ils peuvent se révéler tous deux terribles : le second pour le goût et l’intestin, le premier pour votre portefeuille et votre sérénité.

 

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Cet article est proposé par Maître C. FAVRE-TAYLAZ
SELARL FAMILLES TERRITOIRES & CONSEILS
Avocat au barreau de Mâcon – Ancien notaire
61 rue Rambuteau - 71000 Mâcon - Téléphone: 03 85 20 67 47
Bureau secondaire à Gueugnon

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